Частный бизнес в ЖКХ В настоящее время ЖКХ является самой монополизированной (и муниципализированной) отраслью народного хозяйства. Данное положение обусловливается как высокой долей естественных локальных монополий в отрасли, так и сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда посредством укрупнения имеющихся предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций. До сих пор во всех регионах существует положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимают муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства пока производится всего 6% объема услуг в ЖКХ. Наибольшее число таких предприятий функционирует в сфере капитального и текущего ремонта жилищного фонда (около 80%). Основной аргумент органов местного самоуправления для обоснования существования муниципальных унитарных предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, – это презумпция того, что муниципальный (изношенный, обветшавший) жилищный фонд не интересен частному бизнесу. Если принять это за аксиому, то позиция муниципалитета является правильной, образование МУПов для обеспечения жизнедеятельности нерентабельных отраслей хозяйства – одна из обязанностей органов власти. Но действительно ли данная отрасль нерентабельна настолько, насколько изношенность зданий и инженерных сетей пугает потенциальных инвесторов? Сейчас уже есть возможность говорить не только о создании предпосылок для вхождения на рынок по оказанию жилищно-коммунальных услуг частных предприятий, но и об опыте подобных предприятий, осуществляющих свою деятельность в течение достаточного для значимых выводов времени. Одним из примеров является организация предоставления жилищно-коммунальных и сопутствующих услуг в Санкт-Петербурге с помощью холдинговых объединений юридических лиц, включающих ряд организаций, общее руководство которыми осуществляет управляющая компания. В состав управляющей компании входят: · центр коммунальных платежей (производит начисление и сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги и услуги по содержанию жилищного фонда на основании единой расчетной квитанции, утвержденной законодательным собранием Санкт-Петербурга, расчет с поставщиками жилищно-коммунальных услуг); · подрядная организация – ведущая компания по оказанию полного комплекса жилищно-коммунальных услуг домам ЖСК и ТСЖ (исполняет роль генерального подрядчика в домах, обслуживаемых управляющей компанией: ремонт кровли, межпанельных швов, косметический ремонт квартир, подъездов, фасадов); · компания по эксплуатации жилищного фонда – специализированная компания по оказанию домам ЖСК и ТСЖ таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора (работает по лицензии, имеется собственная сертифицированная электролаборатория); · инвестиционно-строительная компания – ведущая компания по проведению ремонтно-строительных и монтажных работ (выполняет кровельные работы по мягкой и жесткой кровле, монтаж вентиляционного оборудования и строительство мансард). Обслуживающие организации, входящие в холдинговую группу, выполняют работы только на условии заключения договоров. Система договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг выглядит, как показано на схеме. Управляющая компания заключает агентские договоры (1) на комплексное техническое обслуживание помещений заказчика. Предметом договора является обязанность управляющей компании от своего имени заключать договоры с исполнителями и за счет заказчика оплачивать техническое обслуживание помещений, аварийно-диспетчерское обслуживание, сбор и вывоз мусора, санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории, обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности. После заключения договора с заказчиком управляющая компания передает функции своего полномочного представителя компании по эксплуатации и заключает с ней договор агентирования (2). На основании договорных отношений компания по эксплуатации от своего имени и за счет управляющей компании выполняет необходимые юридические действия по подбору подрядчиков и заключению с ними договоров для обеспечения оперативно-диспетчерской связи в лифтах, вывоза бытовых отходов, санитарного содержания мест общего пользования, эксплуатации пускозарядных устройств, автоматической противопожарной защиты, обслуживания систем вентиляции и других видов услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией жилищного фонда. Управляющая компания обеспечивает контроль за полнотой и качеством обслуживания. Вывоз мусора от домов, обслуживаемых управляющей компанией, осуществляется непосредственно компанией по эксплуатации, имеющей лицензию на выполнение данного вида работ. Вывоз мусора производится также от домов муниципального жилищного фонда, что позволяет компании по эксплуатации привлекать денежные средства на содержание автопарка. Для выполнение ряда работ компания по эксплуатации привлекает субподрядчиков, в т. ч. по договорам привлекаются подрядная организация, инвестиционно-строительная компания и др. Холдинг осуществляет жилищно-коммунальное обслуживание строго в соответствии с действующими нормативными документами по содержанию и ремонту жилищного фонда. В основе концепции обслуживания лежит районный принцип организации участков обслуживания домов ТСЖ и ЖСК. Начальник участка располагает полной свободой действий в сфере подбора и расстановки кадров, определения коэффициента трудового участия каждого работника и организации методики обслуживания конкретных домов. Все финансовые потоки проходят через централизованную бухгалтерию. Жилищные кооперативы переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Из этих денег компания финансирует деятельность немногочисленного аппарата управления и районных участков. Финансовые возможности определяются количеством обслуживаемых квадратных метров жилой площади. Из централизованных средств оплачиваются аренда помещения участка, инструменты и оборудование. На каждом участке действует диспетчерский пункт по приему заявок и располагается аварийная служба. Имеется свое автотранспортное предприятие, уборочная техника. Эффективно работают собственная лифтовая служба и подразделение промышленного альпинизма. Большое внимание уделяется вопросам капитального ремонта инженерных сетей обслуживаемых домов. Формируется собственное подразделение для вывоза бытовых отходов. Кроме того, управляющая компания принимает объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника. Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости: · полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле-, радиоприема; · санитарное содержание мест общего пользования; · уборку прилегающих территорий; · сбор и вывоз бытового мусора; · обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий. Оказываются услуги по приемке зданий в эксплуатацию от застройщика, согласованию и оформлению необходимых документов для подключения инженерных систем объектов недвижимости по постоянной схеме, по регистрации товариществ собственников жилья как на объектах, сданных в эксплуатацию, так и на объектах незавершенного строительства. Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг (водоканалом, ТЭК, ОАО «Ленэнерго»), в т. ч. при наличии нескольких собственников помещений в здании. Эксплуатационные расходы определяются по общегородским тарифам, указанным в приложении к договору. Расходы на коммунальные услуги определяются по фактическим объемам потребления на основании счетов, выставляемых поставщиками коммунальных услуг. При этом управляющая компания обеспечивает предоставление гражданам всех положенных по закону льгот на оплату жилья и коммунальных услуг. Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене. В период обслуживания управляющая компания регистрирует ТСЖ в указанных домах, если оно не зарегистрировано на стадии застройки, и осуществляет его управление. Управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета на покрытие убытков от эксплуатации жилищного фонда. Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий. В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов. Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции, установленной в Санкт-Петербурге. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников и нанимателей помещений (3) с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике. Квитанции разносят домоуправы, которыми фактически являются председатели ТСЖ, ЖСК. Существование подобной компании, организованной в 1992 г. и за прошедшее время развившейся в холдинговую структуру, оказывающую не только жилищно-коммунальные, но и дополнительные взаимосвязанные услуги на жилищном фонде площадью более 1 млн кв. м самой различной структуры и степени изношенности, является реальным возражением противникам частных предприятий на этом рынке. Опыт работы Консалтинговой группы «Лекс» с частными предприятиями по эксплуатации жилищного фонда позволил сфокусировать проблемы данного сектора и выработать основные направления их решения. В большей степени данные проблемы касаются минимизации налогооблагаемой базы в связи с несовершенством действующего законодательства, ставящего муниципальные и частные предприятия в неравные условия хозяйствования. Частные предприятия вынуждены применять более изощренные схемы договорных отношений и внимательнее относится к своей учетной и налоговой политике. Одной из форм решения данной проблемы является организация данных предприятий как некоммерческих организаций (льготная система налогообложения) либо малых предприятий (возможность применения льготных и упрощенных схем налогообложения). Особое внимание необходимо уделить такой сфере управления, как управление затратами. Данное направление является основным конкурентным преимуществом частного предприятия перед муниципальным. Минимизация затрат на основе грамотного управления позволяет небольшим частным предприятиям конкурировать с муниципальными монополистами. Другими преимуществами, реализуемыми частными предприятиями, являются: · способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды; · использование новых возможностей для извлечения прибыли от деятельности; · внедрение и обслуживание систем внутридомовых информационных коммуникаций, приема телевидения, систем безопасности; · использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. п.). Управление собственностью с позиции, изначально ориентированной на дотационность, обрекает жилищно-коммунальный комплекс на неэффективное развитие. Можно сказать, что непривлекательность ЖКХ для частного капитала и предпринимательства – это большей частью миф, сформированный отраслью для возможности сохранения прежних методов хозяйствования, создания барьеров для конкуренции и, как следствие, непрозрачности и бесконтрольности денежных оборотов. Из объективных препятствий вхождению на этот рынок хотелось бы отметить только неготовность действующего законодательства к обеспечению равных условий хозяйствования для предприятий всех форм собственности в отрасли и дефицит кадров, способных подойти к оказанию жилищно-коммунальных услуг как к реальному бизнесу, который может устойчиво развиваться за счет прогнозируемости финансовых поступлений и стабильно растущего спроса на услуги. Наталья Сандалова,
Лекс-Консалтинг (Тюмень)
Консалтинговая группа «Лекс» Опубликовано в журнале «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера», №5, май 2006 г.