ЧТО ТАКОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ Субъект управления, объект управления, предмет управления, цели и процесс управления. Правовой базис управления многоквартирными домами. Обязательные для исполнения нормативы. ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ – многоквартирный дом Сбор информации о многоквартирном доме: наличие документации, количество квартир и мест общего пользования (необходимая характеристика для подготовки тарифа, поиска дополнительных доходов управляющей организации). Проблемное поле объекта управления – МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ Состав мест общего пользования, характеристики, общее имущество в доме и индивидуальное. Как правильно считать долю в общем имуществе каждого собственника, участие в содержании общего имущества, должны ли участвовать собственники нежилых (коммерческих и некоммерческих) помещений, в каком объеме и на каких основаниях, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности. Коммерческое использование мест общего пользования: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость. Как правильно распределить доходы от использования общего имущества (юридический аспект). Проблемное поле объекта управления – ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА Земельный участок под многоквартирным домом – откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов. Проблемное поле объекта управления – ВНУТРИДОМОВЫЕ И ВНЕШНИЕ ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ Порядок присоединения инженерных сетей. Внешние и внутренние границы инженерных сетей многоквартирного дома. Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей и сетевого оборудования. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их. СУБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ – собственники многоквартирного дома Способы управления многоквартирными домами: какой способ лучше. Разработка модели взаимоотношений: ТСЖ – Управляющая организация, Управляющая организация – непосредственное управление. Изменения, произошедшие в связи с принятие изменений в ЖК РФ. Организация работы по проведению общего собрания собственников помещений: выбор способа управления, утверждение договора управления, утверждение тарифа на управление и эксплуатацию, прочие вопросы – как их задавать так чтобы получать «правильные ответы». Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление домовладельцев, подготовка документации, очное и заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Опосредованный субъект управления – УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ Бизнес-модель управляющей организации. Выбор и реализация способа управления – управление Управляющей организацией. Организационная структура управляющей организации. Две модели управляющей организации: плюсы и минусы. Правила и возможности выхода на рынок управления. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками, с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности. Опосредованный субъект управления – ТСЖ Организационная структура ТСЖ: когда и кто выбирает председателя, ревизионную комиссию, правление. Основные вехи устава. Написание собственниками заявлений о вступлении в ТСЖ, когда ТСЖ становится легитимным, можно ли брать вступительные взносы в ТСЖ. Полномочия ТСЖ, его органов и членов ТСЖ. Четкая грань между «общим собранием собственников многоквартирного дома» и «общим собранием членов ТСЖ» - избегаем путаницы в полномочиях и правильно принимаем решения. Передача многоквартирного дома в управление: от застройщика, от органов местного самоуправления, органов государственной власти, ТСЖ, предыдущей Управляющей организации Оформление документов. Необходимые нюансы. Пошаговый практический регламент работы. Учет изменений в ЖК РФ и принятых новых Правил предоставления коммунальных услуг. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ Годовой план управления многоквартирным домом. Подготовка производственной программы. Перечень необходимых периодических и разовых работ и услуг. Подготовка и расчёт тарифа на управление/обслуживание. Основания для его применения. Автоматизация процесса подготовки производственной программы и расчёта тарифа. Организация предоставления жилищных услуг Что делать самому, а что отдать другим (аутсорсинг). Отбор подрядных организаций. Заключение договоров подряда и возмездного оказания услуг: отличия, что и где применять. Предмет договора: как правильно определить и описать. Баланс прав и обязанностей. Ответственность по договору: правильно формулируем, четко применяем, без судов платим меньше, выращиваем эффективных партнеров, а не конкурентов. Организация предоставления коммунальных услуг Схемы договорных отношений с учетом изменений в Жилищный кодекс РФ и принятия Правил предоставления коммунальных услуг. Коммунальная услуга и коммунальный ресурс. Договорные схемы взаимоотношений с Ресурсоснабжающими организациями. Порядок заключения договоров с Энергоснабжающими организациями. Порядок утверждения тарифа на коммунальные ресурсы. Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать. Схемы работы и расчетов по приборам учета. Контроль качества жилищно-коммунальных услуг. Составление актов. Перерасчет платы Капитальный ремонт многоквартирного дома Принятие решения об установлении тарифа на капитальный ремонт на общем собрании. Взаимодействие с банками. Ведение и передача накопительных лицевых счетов. Принятие решения о проведении капитального ремонта, подготовка ПСД, назначение подрядной организации и заключение договора. Контроль качества работ. Подписание актов КС-2, КС-3. Деликты Затопления и пожары – минимизация выплат. Регламент работы по предупреждению аварий и действий в аварийной ситуации. Работа с должниками Система неизбежного исполнения. Предупреждение и взыскание задолженности. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ И ФОРМИРОВАНИЕ ТАРИФОВ НА УСЛУГИ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ПОМЕЩЕНИЙ Определение производственной программы выполнения работ, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда. Определение расходов на содержание и ремонт жилищного фонда. Расчет платы за содержание и ремонт жилищного фонда. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту помещений, а также за коммунальные услуги в случае оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Расчет платы при наличии и отсутствии приборов учета. Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию. СЕРВИС Понятие сервиса и обслуживания клиентов. Подходы к постановке сервиса в организации. Десять аспектов безупречного сервиса. Анализ наиболее успешных решений и технологий. Типовые ошибки. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ Обзор рынка услуг по технической эксплуатации и прогноз его развития. Место технической эксплуатации в системе управления недвижимостью. Терминология. Нормативное регулирование технической эксплуатации недвижимости. Стандарты технической эксплуатации. Методы технической эксплуатации и способы организации работ. Система планово-предупредительных ремонтов. Состав системы планово-предупредительных ремонтов. Планирование ремонтов. Регламентация мероприятий постоянной программы технической эксплуатации. Финансирование технической эксплуатации объектов недвижимости и ценообразование на услуги. Автоматизация управления инженерной инфраструктурой зданий и автоматизация управления процессом технической эксплуатации. Система обеспечения безопасной эксплуатации объектов недвижимости. ЛИЧНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДИРЕКТОРА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ЖКХ Основные компетенции директора. Формирование эффективного индивидуального стиля в работе. Самоменеджмент: личная организованность и управление рабочим временем. Навыки публичного выступления директора. ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА МЕНЕДЖМЕНТА ПРИ УПРАВЛЕНИИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ Организационное строительство и развитие компании. Организационная структура УК. Проведение изменений. Взаимодействие между собственником и управляющим компании, сервисными службами и поставщиками. Автоматизация внутренних процессов.